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全監管時代,中國房地產不再是“吞金獸”

2021-08-03 09:46

全監管時代,中國房地產不再是“吞金獸”


编者按


大家好,文章开始前,先跟大家说件事。


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作者:逃学威龙 

来源:格隆汇APP(hkguruclub)


以为2021的上半年楼市监管已经够严格,殊不知这只是个开始。


进入7月,全国的地产监管政策更是只增不减。


上周,住建部、发改委等八部门明确指出,力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。


这周,地产圈就再迎大调整。先是上海接连发布了两个重磅消息,包括赠予房屋也要纳入限购范围,以及首套房贷利率进入“5”时代;随后武汉“放大招”,凭票购房或从一区试点到全市推广。这还没完,杭州、无锡等城市也纷纷跟上,积极响应。同时,住建部也马不停蹄的约谈了泉州、惠州等五地政府,要求维稳房地产市场。


刚结束的中央政治局会议,再一次定调“房住不炒”。


这么看来,说房地产市场彻底凉了应该没人会反对。而且这个频率下去,还有“捂盘、再等等”想法的大家也不用心怀期待了。


各地政府的精准调控之下,中国楼市进入了全监管时代,房地产的泡沫还会不断被挤出。


1

“看得见的手”主动出击
在国家刚提出房住不炒的时候,其实大家都没当回事。毕竟国内庞大的刚需还在,每次说调控都有反弹的余地,因此几乎所有人都在等着政策平息后房价的暴涨。
然而今年不一样了。高不可攀的楼市注定一去不复返。
现在回想起来,2020年深圳“715”新政似乎打响了全国楼市维稳的第一枪。那一波的新政,针对资金来源、资金成本、预期收益、投机群体等多方面进行了精准、全方位打击,向毫无防备的炒房团直接浇下一盆冷水。
深圳的新房、二手房、小产权房、学区房以及租赁住房都瞬间降温。
随后的一年,深圳楼市也毫不放松,大刀阔斧的政策不断。从二手房指导价、到缩紧离婚后购房政策、再到打新规则升级和上调房贷利率,也正是在层出无穷的调控下,深圳楼市终于回归了理性,告别“闭眼入”的疯狂时代。
数据显示,深圳二手房已在新政指导下,成交量陷入冰封。2021年6月全市二手商品住宅成交为 2575 套,环比下跌 14%,同比暴跌七成。
这是2011年之后深圳首次在非春节期间跌破3000套关口,可谓"创10年新低"。同时,二手房价也环比下跌0.2%,继5月后连续第二个月环比下跌,同比涨幅收窄。
全監管時代,中國房地產不再是“吞金獸”
总体来看,上半年深圳全市二手住宅共成交2.8w套,同比下降35.4%,环比下降45%;成交面积也同比下滑34%。今年上半年全市二手住宅成交套数仅占去年全年的29.9%。
而新政发布以来成交量和房价的显著下跌,坚持了房住不炒的大政策,更预示着一切都在朝着有利刚需上车的方向发展。
作为全国楼市的风向标,深圳也带动了全国楼市的变化。
据统计,2021年1-5月全国各地总共发布调控超过234次,平均每天1.5次。而调控内容更是渗透至各个层面,房地产税呼之欲出,从贷款到土拍再到新房二手房交易,布局严密,从房地产开发的一至三级市场多维度确保了“房住不炒”,力图将所有歪门邪道的猫腻全部堵死。
最近,全国各地政府也开始积极响应和配合。
比如,北京严打学区房炒作、上海房贷利率上调和转赠规则双管齐下、广州实行预售证新制度等。在一线城市带动下,无锡、杭州等大大小小的热门城市都进入了调控监管的层层加码状态。
同时,还有房贷的“两条红线”。
一是房地产贷款占比。
大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。
二是个人住房贷款占比。
大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。
如此清晰的明文规定,让银行的整个贷款业务都发生了变化。未来,预计全国的二手房贷款,都会变得很艰难,放贷时间的拉长和房贷的利率让投机者无处遁形,也让买房者更加理性。
房产将不再是百姓钱包里的吞金兽和存款去向的唯一来源。
虽然从数据上看,六月除深圳外,一、二、三线楼市过热的余温都不减,数据仍有小幅上涨,但是随着这一轮政策的落地和后续管控力度的趋严,下半年全国楼市将毋庸置疑的更加平稳。
至于炒房者,定然是惨痛出局。

2

一切都是未雨绸缪
如今,房地产未来不会大涨已是一张明牌。
那为什么一定要让楼市降温呢?其实,当下的政策无一例外都是对未来的人口问题做布局,一切都是在未雨绸缪。
任泽平曾说,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。
人口是未来房地产最大的基本面,但国家最新公布的七普数据可以看到,未来人口数量将直线下降,人口红利对房价的正向推动逐渐减弱。而人口下降必然带来房子过剩,若不提前抑制房价,房地产泡沫只会越推越高,爆仓的后果谁都无法承受。
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上世纪九十年代的日本,就曾经面对了一轮生育率走低和房地产泡沫的破灭。
1950年,韩战爆发,日本承接了大量的军工订单,这是日本战后工业化的起点;1974年日本制造业发展至顶峰,日本城市化建设也走向高潮;然而八十年代后,日本进入工业化的末期,产能过剩导致了资本过剩,资本过剩又导致了金融泡沫,所有人都在追逐存量财富和资产,一路推高了日本的房价。
1985年,日本在签署了《广场协议》,相对于美元贬值,日元大幅升值。世界各路游资大量涌入日本,持日元资产,从而进一步推高了日本房价的泡沫。日本人却毫无知觉,尝到了日元升值的甜头,出手阔绰。
然而泡沫经济下,繁荣都是虚假的。随着生活成本不断的上升和一路走高的房价,日本通胀越来越严重,人们依赖不劳而获,房产套利成为主旋律,却有更多人陷入贫穷。
高房价消灭了年轻人的欲望,也消灭了社会活力。此后日本生育率一路走低,银行更是负债高筑。
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1989年,日本房地产的泡沫终于碎的彻底。日本大量企业、银行倒闭,很多负债累累的企业家、银行家是跑路的跑路,自杀的自杀。之后的二十年成为了日本经济发展“丢失”的二十年。
而我国如今也是一样。
众所周知,出口、投资和消费是拉动中国经济发展的三驾马车。纵观我国改革开放以来的四十年,其实也处于几个小周期中,每一时期拉动经济的发展的主动力都不一样。
2008年以前,拉动中国积极发展的主要是出口。从“三来一补”到加入WTO,国际资本蜂拥中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂,本土民族工业也迅速崛起,数个行业都在井喷式爆发。
2006年-2008年是我国外贸改革开放最强的时间,2008年中国外储最高时达到4万亿美元。出口导向型经济让中国完成了资本积累。不过随之而来的美国次贷危机也对中国造成了很大冲击。
2008年以后,人民币不断升值抑制了出口,我国经济也逐渐转为了投资拉动为主。利用此前出口导向积累下的外储资本,中国增发了100多万亿人民币进行投资并拉动经济。自此,房地产成为了金钱的蓄水池,房价开始了一路暴涨。
房地产成为拉动经济的主力,一方面是,由于地方政治建设基建大力搞投资和城市建设需要资金,而地方政府的主要资金就是依赖土地拍卖。大量土地被拍卖给地产公司,资金流动的同时,也推动了房地产市场的迅速崛起;另一方面,此前经济飞速的发展促使大量劳动人口向一二线城市靠拢,对城市面貌的需求和房屋需求直线猛增,供小于求,价格自然猛涨。
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不可否认,房地产是我国近十几年来拉动经济发展的重要支撑力,绝对是功大于过。然而也正因如此,才导致了近些年闭眼买房的房市乱象和房价的畸形走高,房地产的负面影响越来越大。
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随着房地产的增值,通胀不断加剧,地租和成本等的上涨抑制了实体和商业的发展,网购电商变成了无须房租成本的新趋势。互联网巨头这一时期腾飞,实体经济却不断萎靡。
同时,人们为了买房,进一步压制了内需。最典型如深圳,产业非常强但房价更高,这就导致了深圳的社消排名比较低,难以拉动内需来救实体。
高房价让极端内卷的年轻人开始躺平,生育率持续走低,社会活力下降,经济增速也开始减缓;另一头楼市只涨不跌,消费者只追不卖,楼市泡沫高筑,摇摇欲坠……
一切都是那么熟悉。
三十多年前日本房地产市场崩盘导致经济陷入泥潭的教训历历在目,我国自然不会任由泡沫胡乱发展。
2019年以后,中美贸易战加剧,地产畸形泡沫化,经济自然不能依赖出口和投资。那未来十年不靠房地产靠什么呢?
答案,必然是消费。
其实不光是地产去泡沫化,教育去资本化、医疗去市场化、互联网去垄断化等都通通在路上,所有和暴利有关的赛道都在被重罚或者重新制定规则。
由此看,永远没有真正的赢家,但每一个阶段都有其主旋律在,而在发展中违背经济规律的玩家最终一定会被驱逐出局。
历史告诉我们,只有让实体经济跟得上虚拟经济,科技实力跟得上经济发展,我们才能不被泡沫吞噬。

3

结语
说起房地产调控,国人最熟悉不过,印象嘛,总离不开“越调越高”。
其实,回看过去20年,中央的智慧如果仅在于此,那就有失偏颇了。
1998年房改,初衷是应对亚洲金融危机,此后10年,中央对于房地产拿捏还是比较到位的。
一来发达国家的前车之鉴,特别是日本房地产崩溃,二来加入世贸后,红利释放,经济上不必过度依赖房地产。
但是,突如其来的08年金融危机,打乱了一切,房地产一下子被提到“救世主”的高度。过于仓促的“四万亿”,过于急病乱投医的决策,使得房地产最终变成脱缰的野马,等到2014年本该刹车,却完全刹不住,因为高库存问题搞不好要重蹈覆辙,无奈,只能再一次放水。也正因为这一次放水,使得房地产成了最坚硬的泡沫。
三年后,随着“房住不炒”的定调,地产也正式告别盛世。
过去,中国有100个理由刺激房地产,托经济、促就业、让穷了100多年的中国最广泛最底层的人都有发大财机会......
现在,中国也有100个理由遏制房地产,阶级固化、躺平、泡沫、崩溃.......
房地产调控到现在,方向已经不是问题,问题只是节奏快慢。或许不少人惊讶为何调控年年有,今年特别多?
原因并不复杂,新时代的第一个十年已到尾声,还记得领导人提出的“三大攻坚战役”吗?
时至今日,精准脱贫已经官宣胜利,污染防治基本也算完成了,只有防范化解重大风险貌似还没有怎么说。啥风险这么难搞?说白了,还不就是房地产,上头要给人民一个交代,也要为明年11月的重大会议预热一下,更要为新时代的第二个十年定调。
当然,更直接的理由可能是现在已经水到渠成,比如地方政府的城投债问题已经得到妥善解决,再比如地方政府有了新的财路,看看片仔癀的大股东减持,只是1%的股份,就入账25亿,大股东将近60%的持股比例,没了1%,其实什么都没有变,也变不了,这合情合理合法合算的做法,难道不比顶风作案强卖几块地划算?
新时代的下一个十年即将开启,而最近发生的一切,已经给下一个十年定调:新时代中国特色社会主义,一切都要为人民服务。
如果仍然对房地产抱有幻想,不管是地产商还是炒房客,我们不厌其烦还得再说一句:
认清形势,要逃,趁早。

作者:逃学威龙 

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